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为什么净利润大幅上升的景瑞控股公司只有三倍的估值?

进入2019年下半年,国家对房地产的监管将增加而不是减少。严格控制资金流向房地产市场,控制房地产企业融资渠道,提高银行贷款利率。作为一个需要持续现金流和快速周转的房地产企业,资金紧张已经成为房地产企业成长的最大绊脚石。

10月2日,景瑞控股(01862-HK)公布了2019年前9个月未经审计的运营数据。截至2019年9月30日的九个月内,公司累计销售额约为153.55亿元(单位:人民币,下同)。

据统计,截至2019年9月30日的三个月内,公司累计销售额为52.19亿元,较去年同期的56.99亿元下降了8.42%。

截至2019年6月30日的6个月,公司累计销售额约101.36亿元,同比增长6.4%,净利润2.8亿元,同比增长4%。

由于上半年累计销售额的增长率几乎与净利润的增长率相同,而且今年第三季度的销售额增长率有所下降,公司今年第三季度的净利润可能面临压力。

虽然预测今年下半年的业绩增长有放缓迹象,但景瑞控股近几年的发展势头较强。虽然预计今年下半年业绩增长将出现放缓迹象,但景瑞控股近年来的发展势头更强劲。

同时,在公司的扩张下,虽然净利润近年来增长迅速,但融资成本却大幅增加。

从2016年到2018年,该公司的销售收入并没有随着收入的减少和归属于其母公司的净利润的急剧增加而增加,而是呈下降趋势。

截至2018年底,公司收入从2016年的150.51亿元下降至2018年的112.68亿元。

然而,归属于母公司的净利润增加了8.74倍,从1.06亿元增加到10.32亿元,主要是由于公司销售成本的降低和毛利率的增加。

其中,由于交付项目和交付建筑面积等费用的减少,公司销售成本从2016年的144.41亿元下降到2017年的131.5亿元,下降了8.9%,从2017年的131.5亿元下降到2018年的87.21亿元,下降了33.7%。

推动公司2016年至2018年毛利率大幅上升,2016年、2017年和2018年毛利率分别为4.1%、16.1%和22.6%。

然而,值得注意的是,尽管该公司2016年至2018年的净利润增长了8.74倍,但从2016年1月4日至2018年12月31日,该公司股价下跌了18.75%。

回顾今年上半年的表现,景瑞控股的净利润增长率仍然高于收入增长率。

截至2019年上半年,收入为21.86亿元,比2018年上半年的21.64亿元增长1.02%,2019年上半年归属于母亲的净利润为2.8亿元,比2018年上半年的2.69亿元增长4.09%。

虽然景瑞控股的盈利能力正在提高,但公司的潜在风险也逐渐显现。

优先票据是住宅企业重要的融资渠道之一。一般来说,票据利率越低,周期越长,企业的风险就越低。然而,今年以来,景瑞控股已经发行了三张年息在10%以上的优先票据,这在房企行业的优先票据利率中是一个很高的水平。

它将于2019年2月1日生效,发行1.5亿美元的13%优先票据,到期日为2020年。自2019年4月8日起生效,发行2021年到期的2亿美元10.875%优先票据;该计划将于2019年7月26日生效,发行2022年到期的2.6亿美元12%的优先票据。

往下看,该公司不仅票据利率较高,而且今年的贷款总额也在上升。

2019年6月30日,景瑞控股(一年内)即期贷款总额103.8亿元,同比66.83亿元增长55.3%,占贷款总额的49.5%,2019年上半年融资成本9.54亿元,同比6.37亿元增长49.8%。

这表明,该公司的借款和融资成本在2019年上半年大幅上升。

长期贷款占贷款总额的50.5%,两年内贷款占贷款总额的87.4%。

其中,2019年到期企业债券金额为9亿元,2020年到期优先票据金额为37.61亿元,2021年到期优先票据和企业债券总额为47.67亿元。

这说明公司过去两年还款压力很大,但从公司利润来看,2018年返还给母公司的净利润为10.32亿元,不足以支付贷款金额。

今年的利润有下降趋势。因此,公司可能通过新贷款偿还旧贷款,导致融资成本增加,这也给公司带来一定风险。

毛利率低于业内大型住宅企业。截至2019年6月30日的六个月期间,景瑞控股的毛利率为25.9%,低于万科(02202-香港,000002-中国)28.3%、中国恒大(03333-香港)34.0%、碧桂园(02007-香港)27.16%、中国海外发展(00688-香港)34.9%,仅高于融创中国(01918-香港)25.2%。

近年来,公司开发了征地管道,优化了全国土地分配,主要集中在成都、合肥、长沙等二线城市,为公司土地储备做了充分准备。2019年上半年,土地储备约为564.1万平方米,远远高于2018年161.2万平方米的合同销售面积,为景瑞控股未来的发展、转型和升级创造了更有利的竞争基础。

截至2019年6月30日,公司共收购7个新项目,总投资37.1亿元,总价值89.9亿元。

结论:截至2019年10月3日,公司盈利率(TTM)约为3.08,低于房地产行业的平均盈利率(TTM)。从去年每股0.3港元的股息来看,股息率高达11.90%。从上表可以看出,香港房地产公司多年来的股息率超过4%-10%,景瑞控股去年的股息率远远高于大多数房地产公司的平均水平。

由于国家严格控制资金流入房地产企业,今年机构对房地产企业的估值相对较低。尽管景瑞控股的融资成本大幅增加,但景瑞控股的估值远低于行业水平,股息率也远高于行业水平,土地储备充足,目前3倍的估值仍处于相对低估的水平。

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